Darea în plată a terenurilor agricole

1. Ce reprezintă preemțiunea la vânzarea terenurilor agricole?

Transferul terenurilor agricole situate în afara localităților se supune dreptului de preemțiune, la preț și în condiții egale, pentru posesorii menționați în Legea nr. 17/2014. Această lege, recent modificată de Legea nr. 175/2020, stabilește următoarea ordine de preemțiune:

1. Preemptorii de rang I: coproprietarii, rudele de gradul întâi, soții, rudele și afinii până la gradul trei inclusiv;
2. Preemptorii de rang II: proprietarii de investiții agricole (livezi, vii, pomi, irigații private) și arendașii lor, precum și alți proprietari de investiții agricole;
3. Preemptorii de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole limitrofe terenului supus vânzării;
4. Preemptorii de rang IV: tinerii fermieri (până la 45 de ani);
5. Preemptorii de rang V: Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare pentru Științe Agricole și Silvice și alte instituții de cercetare;
6. Preemptorii de rang VI: persoanele fizice cu domiciliul/reședința în unitățile administrative unde este situat terenul sau în zonele învecinate;
7. Preemptorii de rang VII: statul român, reprezentat prin Agenția Domeniilor Statului.

Dacă titularii dreptului de preemțiune nu manifesta interes, vânzarea terenurilor agricole extravilane poate fi realizată către persoane fizice sau juridice, respectând cerințe cumulative:

1. să aibă domiciliul/reședința/sediul în România de minim 5 ani înainte de oferta de vânzare;
2. să desfășoare activități agricole în România de minim 5 ani înainte de oferta de vânzare;
3. pentru persoanele fizice, înregistrare fiscală în România de minim 5 ani înainte de oferta de vânzare;
4. pentru persoanele juridice, minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali să fie derivat din activități agricole, iar acționarii/asociații cu control asupra companiei să demonstreze minim 5 ani de domiciliu în România înainte de oferta de vânzare.

Lipsa manifestării din partea preemptorilor permite vânzarea terenurilor agricole către orice persoană fizică sau juridică.

Vânzarea terenurilor agricole extravilane fără respectul dreptului de preemțiune sau al avizelor necesare din partea Ministerului Apărării Naționale sau Ministerului Culturii, după caz, este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.

2. Ce este darea în plată?

Darea în plată este un acord prin care creditorul acceptă, la propunerea debitorului, o altă prestație în loc de cea inițial datorată. Condițiile legale sunt:

1. acceptarea înlocuirii obligației inițiale trebuie să fie simultană cu plata;
2. există o echivalență relativă între prestația inițială și cea oferită în schimbul acesteia;
3. se respectă condițiile legale pentru validitatea contractului respectiv.

3. Este necesară procedura de preemțiune în cazul dării în plată?

1. În cazul executării silite

Legea nr. 17/2014 nu se aplică în procedurile de executare silită și contractelor rezultate din licitații publice, cum ar fi cele din procedurile de insolvabilitate sau când bunul face parte din domeniul privat al unei unități administrative.

Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că Legea nr. 17/2014 nu sancționează cu nulitate absolută orice act civil, ci doar transferurile de terenuri agricole prin vânzare, darea în plată în executare silită nu constituind o vânzare propriu-zisă, ci o stingere a datoriei.

Această exceptare este justificată prin faptul că dreptul de preemțiune nu reprezintă o vânzare forțată, ci o limitare a libertății vânzătorului de a-și alege cumpărătorul. În schimb, procedurile de executare silită impun o înstrăinare obligatorie, incompatibilă cu libertatea contractuală.

Prin urmare, în cadrul executării silite, darea în plată a terenurilor agricole nu necesită respectarea preemțiunii.

2. În cazul dării în plată în afara executării silite

În cazul vânzărilor voluntare, este necesară aplicarea Legii nr. 17/2014, inclusiv avizul final, întrucât darea în plată cu obiectul un teren agricol este similară vânzării, conform Codului civil.

Totuși, legea se aplică strict situațiilor explicit menționate, iar darea în plată diferă substanțial, juridic, de vânzare. Aceasta nu a fost inclusă în aplicarea Legii nr. 17/2014, prin lipsa unei prevedei explicite.

Prin urmare, în mod normal, darea în plată a unui teren agricol nu necesită procedura de preemțiune.

3. În cazul fraudei la lege

În cazul în care darile în plată urmăresc eludarea Legii nr. 17/2014, operațiunea poate fi nulă pentru fraudă la lege.

4. În cazul simulației

Simularea unui contract (de exemplu, dare în plată mascând o vânzare) poate conduce la nulitatea contractului, dacă se încalcă legislația.

4. Concluzii

În principiu, Legea nr. 17/2014 nu se aplică dării în plată, având excepții în cazul executării silite. O operațiune de dare în plată a terenurilor extravilane trebuie să fie transparentă, respectând legislația, și nu să urmărească eludarea unor prevederi legale. Necesitatea respectării procedurii de preemțiune depinde de particularitățile fiecărui caz.