Modificări semnificative în peisajul imobiliar din România. Legea Nordis, adoptată după scandalul mediatic legat de compania imobiliară Nordis – care introduce noi reglementări pentru achiziția de proprietăți și are ca scop protejarea cumpărătorilor – a trecut miercuri, în urma votului din Camera Deputaților. Legea care va modifica regulile în domeniul imobiliar poate fi contestată la Curtea Constituțională și, în final, va fi supusă aprobării președintelui Nicușor Dan, care poate either să o promulge, să o sesizeze CCR, sau să o transmită Parlamentului pentru reexaminare.
Proiectul modifică Legea 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea cadastrului, având ca scop protejarea cumpărătorilor de practici abuzive. Toate avansurile plătite vor fi depuse într-un cont bancar special, pe numele dezvoltatorului, și vor putea fi utilizate exclusiv pentru avansarea proiectului imobiliar.
Camera Deputaților a fost forul decizional. Proiectul a fost deja aprobat de Senat pe 14 aprilie 2025
Conform noilor prevederi, Legea Nordis va modifica cuantumul plătit pentru rezervarea unui imobil. Mai exact, dezvoltatorii imobiliari vor putea solicita avansuri doar în funcție de stadiul fizic al proiectului: 25% după finalizarea structurii de rezistență și încă 20% la finalizarea instalațiilor (în forma adoptată de Senat era tot 25%, însă Camera Deputaților a adus amendamente la acest articol).
Procedurile pentru achiziția locuințelor. Ce stabilește noua „Lege Nordis”
- Obligația dezvoltatorilor de a înregistra în Cartea Funciară promisiunile obligatorii de vânzare-cumpărare, pentru a preveni vânzarea aceleiași locuințe către mai mulți clienți.
- Limitarea avansului solicitat la 15% la semnarea contractului de promisiune, cu plăți suplimentare de 25% la finalizarea structurii și 20% la finalizarea instalațiilor.
- Sumele plătite drept avans vor fi depozitate într-un cont distinct, destinat exclusiv proiectului imobiliar. Utilizarea de către dezvoltator în alte scopuri se va sancționa cu amendă de 1% din cifra de afaceri a companiei.
- În situația falimentului dezvoltatorului, cumpărătorii devin creditori prioritar, după statul român, având prioritate pentru recuperarea sumelor.
„Din punctul meu de vedere, partea cu instalațiile reprezintă o problemă”
Antoanela Comşa, expert imobiliar și președintele Asociației Investitorilor în Imobiliare, explică pentru GÂNDUL avantajele și dezavantajele noii Legi Nordis, care va restructura sectorul imobiliar din România.
Interlocutoarea afirmă că principalele beneficii ale noilor prevederi sunt clarificările în domeniul imobiliar, considerând necesară implementarea acestor măsuri.
„Ca dezvoltator, nu plătesc integral lucrarea de la început. Motivul pentru cei 15% – dacă dorești să iei un credit ipotecar, îți este necesar un avans de 15%, apoi 25% la finalizarea structurii și 20% la finalizarea instalațiilor. Dacă ești de acord să plătești 80% din suma, poate fi făcut. Dar ca dezvoltator, nu mai pot cere altceva în afară de aceste sume. La partea cu instalațiile, cred că este o greșeală, pentru că tehnologia de construcție a unui bloc presupune mai întâi structura, apoi zidurile și interiorul.
Specialiștii vin și instalează o parte din instalații, finisorii toarnă șapa peste acestea. După ce s-a turnat șapa, se revin pentru finalizarea instalațiilor. De la momentul în care se finalizează instalațiile, pot trece câteva luni până la semnarea contractului de vânzare, ceea ce nu aduce beneficii. Am recomandat ca avansul să fie plătit după finalizarea structurii, iar următoarea plată – odată cu închiderea structurii și aplicarea fațadei, care reprezintă alte etape.
Dacă partea cu fațada era inclusă, cei 20% ar fi fost justificabili. În forma actuală, acești bani nu vor fi plătiți dacă nu există un acord clar, pentru că instalațiile sunt gata la recepție. Este necesar să se definească momentul final al instalțiilor pentru claritate.
Antoanela Comşa explică implicațiile Legii Nordis în domeniul imobiliar
Impactul Legii Nordis asupra dezvoltatorilor imobiliari: „Dezvoltatorii mari și serioși se împrumută de la bănci”
Antoanela Comşa afirmă că Legea Nordis va avea cel mai mare efect asupra dezvoltatorilor mici, menționând că această lege nu va afecta companiile care se finanțează prin credite bancare.
„Vă explic și motivul. Multe bănci din piață nu permit utilizarea fondurilor clienților, acționând prin conturi speciale de blocare, iar unele permit doar o parte dintre avansuri, între 15% și 30%. Pentru dezvoltatorii care nu sunt eligibili pentru finanțare bancară – cei care se finanțează exclusiv din fondurile proprii – această prevedere reprezintă o problemă.
Am insistat ca regulile să fie bine clarificate, inclusiv despre momentul aplicării și condițiile, deoarece un proiect început recent, cu vânzări limitate, s-ar putea confrunta cu dificultăți în finalizarea structurii dacă nu au suficiente avansuri. Este dificil să finalizezi dacă nu vânzi rapid și nu ai credite.
Altfel, consider că această lege aduce beneficii, eliminând întârzierile în execuție. Dezvoltatorii mari, cu capital solid, se aleg cu finanțare bancară, fiind mai puțin afectați de noile reguli.
Următorul pas în domeniul imobiliar: contracte fără clauze abuzive
Expertul imobiliar subliniază că viitorul constă în elaborarea unor contracte care să conțină clauze clare, pentru a proteja consumatorii și a lămuri condițiile de respectare a tuturor prevederilor.
„Consider că o măsură esențială ar fi crearea unor tipuri de contracte cu clauze transparente și evitarea celor abuzive. În piață am întâlnit contracte în care dezvoltatorul poate întârzia după bunul plac, iar clauza respectivă să fie abuzivă. Cred că eliminarea acestor practici ar aduce claritate și siguranță pentru toți”
Următorul pas necesar ar fi introducerea unor clauze echitabile și eliminarea celor considerate abuzive. Unele contracte permit dezvoltatorului să întârzie fără justificări clare, iar pentru client, acest lucru poate fi o problemă dacă nu sunt reglementate corect, explică Antoanela Comşa.
A adoptat legea care reglementează achiziția locuințelor
„Cifra de afaceri se stabilește doar prin semnarea contractelor de vânzare-cumpărare”
Expertul imobiliar evidențiază aspecte negative ale noilor prevederi, precum depunerea avansurilor într-un cont separat, care conform opiniilor, nu are întotdeauna impactul dorit.
Sumele de avans sunt depuse într-un cont distinct, dar utilizarea lor este strict monitorizată, ceea ce poate duce la probleme în practică. În multe cazuri, dezvoltatorii nu pot folosi acești bani în alte proiecte, mai ales dacă cifra lor de afaceri este zero înainte de semnarea contractului.
Se consideră că sancțiunea de 1% din cifra de afaceri poate fi ineficientă, având în vedere că în majoritatea cazurilor, cifra de afaceri este zero până la momentul vânzării. Antoanela Comşa avertizează asupra efectelor limitate ale acestei prevederi.
Introducerea preaparamentării, ca element nou
- Un alt aspect important este consacrarea preapartamentării, adică atribuire individuală a fiecărei unități locative, încă din faza de proiect, pentru a preveni vânzările multiple și supraînscrierile.
Inițiativa a fost propusă de 72 de deputați, dintre care patru de la PNL și 68 de la PSD, inclusiv fostul lider social-democrat Marcel Ciolacu.
Sursă foto: Colaj Gândul
RECOMANDAREA AUTORULUI:
- Expert imobiliar: „Numărul apartamentelor noi se va diminua până în 2024, în București și alte orașe. Creșterea ratelor bancare va duce la majorarea chiriilor”
- Visul de a avea o „casă, o familie” se transformă în chirie pe termen lung. „Orice se poate întâmpla pe piața imobiliară. Nu toți dezvoltatorii sunt «rechini»”
- Marcel Ciolacu despre o nouă lege după cazul Nordis: „Este foarte probabil ca săptămâna viitoare să-și producă efecte” / Ce se va modifica