Metodologia de evaluare a despăgubirilor pentru imobilele preluate ilegal are o fundamentare legală stabilită, care a suferit numeroase ajustări de-a lungul timpului, indicând faptul că, deși procesul de restituire a făcut progrese notabile, mecanismul de remedii are nevoie de îmbunătățiri suplimentare, fiind în continuare afectat de limitele sale de eficiență.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. 21 alin. (6) din legea nr. 165/2013 în forma sa inițială, valoarea imobilului considerată pentru calculul despăgubirilor trebuia stabilită prin utilizarea grilei notariale aplicabile în anul 2013 (anul intrării în vigoare a legii nr. 165/2013). În cazul în care amplasamentul sau caracteristicile tehnice ale imobilului nu puteau fi determinate cu precizie pe baza documentelor din dosarul de despăgubire, evaluarea se realiza folosind valorile minime stabilite de grila notarială pentru zona și tipul de construcție similare; dacă suprafața totală nu putea fi determinată cu certitudine, se aplica valorile minime pentru o suprafață de 21 mp.
Prin Decizia nr. 618 din 4 noiembrie 2014, Curtea Constituțională a stabilit că utilizarea grilelor notariale din anul 2013 ca referință pentru evaluare în mecanismul de despăgubire definit de legiuitor reprezintă o metodă conformă cu recomandările Curții Europene de la Strasbourg în hotărârea-pilot Maria Atanasiu și alții c. României. Curtea a subliniat că legiuitorul are o marjă considerabilă de apreciere pentru stabilirea criteriilor de calcul și acordare a despăgubirilor, fiind responsabil de asigurarea unui echilibru just și proporțional între interesul public și drepturile individuale ale celor implicați în procesul de restituire.
Începând cu 29 mai 2017, evaluarea despăgubirilor trebuia realizată în funcție de amplasament și caracteristici tehnice ale imobilului (inclusiv clasamentul de utilizare a terenului și tipul construcției), relevante la data preluării abuzive.
Datorită întârziei în procesarea despăgubirilor, dispozițiile art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013 au suferit multiple modificări în 2020, având ca scop stabilirea unei corelații între cuantumul despăgubirii și o perioadă cât mai apropiată de momentul deciziei. Aceste schimbări au fost analizate atât anterior, cât și ulterior, de Curtea Constituțională, la datele de 7 octombrie 2020 și 18 martie 2021. Decizia finală a Curții, prin care s-a constat neconstituționalitatea prevederilor modificate ale Legii nr. 163/2015, a generat dificultăți grave în procesul de plată a despăgubirilor, fiind amânată pentru câteva luni, până la adoptarea de către Guvern a unei noi modificări, la data de 9 iulie 2021. Conform acestei versiuni noi, despăgubirile se calculează prin aplicarea grilei notariale pentru anul anterior emiterii deciziei de către C.N.C.I., având în vedere caracteristicile tehnice și categoria de folosință a imobilului la data preluării.
Prin hotărârea din cauza Văleanu și alții c. României, Curtea de la Strasbourg a evidențiat că mecanismul de restituire aplicat de autoritățile române este ineficient și inconsistent. A fost constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, fiind stabilit că România trebuie să plătească reclamanților sumele decise în hotărâre, calculându-le conform grilelor pentru anul în care a fost pronunțată decizia, pentru prejudiciu material. De asemenea, s-a afirmat că evaluarea proprietăților trebuie să fie realizată bazându-se pe cele mai recente grile notariale disponibile, cu prioritate pentru starea actuală a imobilelor respective.
Ca urmare a deciziei Văleanu și alții c. României emisă de Curtea de la Strasbourg, Curtea Constituțională a adoptat Decizia nr. 43/2025, în care s-a concluzionat că sintagma “în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării” din art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013 este neconstituțională. În argumentare, Curtea a subliniat necesitatea ca Parlamentul să instituiască o soluție legislativă corectă pentru criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirilor, în lumina hotărârii Văleanu și alții c. României.
În urma acestei decizii, Guvernul a emis O.U.G. nr. 38/2025, care a introdus modificări și completări Legii nr. 165/2013. În plus, art. 21 alin. (6) a fost reformulat, astfel încât evaluarea imobilelor să fie exprimată în puncte și realizată conform grilei notariale pentru anul anterior emisiei deciziei de către C.N.C.I., raportat la zona și categoria imobilului, conform criteriilor din anexă, parte integrantă a legii.
De asemenea, această O.U.G. prevede introducerea unei anexe după articolul 52 din Legea nr. 165/2013, cu criterii pentru determinarea valorii imobilelor, diferențiate pentru construcții și terenuri, incluzând coeficienți de ajustare în funcție de destinație, anul construcției sau categoria de folosință, precum și localizarea lor în intravilan sau extravilan.
Astfel, odată cu aceste schimbări legislative din 2025, va fi interesant de observat cât de eficiente vor fi în practică noile mecanisme de despăgubire.
Un articol redactat de Laura Mihalache ([email protected]), Senior Partner, STOICA & ASOCIATII.
