Parisul se confruntă cu aceleași probleme legate de accesul la locuințe ca și alte capitale importante din Europa, precum Madridul, pentru a menționa doar una dintre ele. Prețuri exagerate ale proprietăților, creșteri ale chiriilor mai rapide decât în alte orașe, o deficitare semnificativă de locuințe, construcții insuficiente, închirieri turistice și o pondere majoră de spații de birouri pe piața imobiliară… Însă ceea ce impresionează în cazul capitalei Franței este depopularea accentuată resimțită în ultimii ani, ca urmare a crizei locuințelor.
Aceasta nu este o problemă neobișnuită: efectul de expulzare cauzat de dificultățile de găsire a unei locuințe în orașele mari a fost intens dezbătut. Totuși, <> pariziană, cu o scădere netă de peste 200.000 de locuitori în puțin peste un deceniu, în condițiile în care alte capitale sunt martorii unui aflux de populație, transformă această situație într-un exemplu demn de studiu și oferă lecții valoroase pentru alte orașe importante.
De această dată, costurile au fost ridicate de un outsider al piețelor imobiliare, și mai precis, al celor europene. Strategul-șef al Apollo, Torsten Slok, familiarizat cu graficele volatile ale bursei de pe Wall Street, a evidențiat un grafic care indică scăderea abruptă a populației centrale a Parisului în urma lui 2010, după un declin constant între anii 1980 și 1990 și o creștere semnificativă între 2000 și criza financiară internațională.
„Numărul locuitorilor din Paris continuă să scadă. Această tendință este determinată de mai mulți factori, printre care accesibilitatea, limitarea construcțiilor noi, proliferarea închirierilor pe termen scurt, transformarea apartamentelor în spații de birouri și creșterea numărului de locuințe secundare, adesea deținute de cumpărători internaționali”, descrie concis Slok, care de obicei nu adaugă comentarii suplimentare la graficele din rapoartele sale.
Tendințele demografice din Paris
Tendințele demografice din Paris sunt influențate de migrația netă negativă. Cu exceptia anilor 2000, creșterea naturală pozitivă nu este suficientă pentru a compensa deficitul generat de migrația din și spre oraș, întrucât sosirile din provincie sau din alte țări sunt considerabil mai mici decât plecările din capitală, explică INSEE (Institutul Național Francez de Statistică și Studii Economice). Între 2015 și 2021, excedentul de nașteri față de decese a contribuit cu o creștere anuală de 0,6%, însă migrația netă negativă a dus la o scădere de 1,2%.
Migrația netă este negativă pentru toate categoriile de vârstă, cu excepția tinerilor cu vârste între 18 și 24 de ani, reflectând influxul anual semnificativ al tinerilor profesioniști și studenți către Paris. Totuși, aceștia pleacă în cele din urmă. Conform estimărilor INSEE, până în 2040, dacă tendințele actuale continuă, populația Parisului va diminua, ajungând la circa 2.064.000 locuitori.
În schimb, populația din celelalte județe ale regiunii pariziene crește cu o rată anuală medie între 0,45% și 0,76% din 2016 până în 2022. Seine-Saint-Denis, al doilea cel mai populat județ după Paris, înregistrează cea mai rapidă creștere demografică: aproximativ 12.500 de locuitori în fiecare an, datorită unui spor natural pozitiv de 1,14%, în mare parte din cauza tinereții populației. Această zonă are cel mai mare ritm de spor natural din Île-de-France, iar previziunile arată o creștere continuă pentru toate județele regiunii până în 2040.
Acești indicatori confirmă și concluziile unui alt raport INSEE, publicat în decembrie anul anterior, care indică deficitul de locuințe de închiriat, creșterea costurilor locuințelor și dorința tot mai accentuată pentru o calitate îmbunătățită a vieții în zonele externe orașului, ca factori principali ai scăderii populației.
Orașele moderne nu sunt accesibile tuturor
Prețurile ridicate ale locuințelor pot genera, fără dubiu, ceea ce sociologul Saskia Sassen numește un efect de excludere. În loc să excludă simplu gospodăriile mai defavorizate din cartierele luxoase, sistemul urban de locuințe le împinge active din spațiile în care își desfășoară activitatea, având la bază costurile locuinței, costul vieții și supraîndatorarea. Sassen subliniază că, în contextul creșterii inegalităților, rezultatul nu este doar o stratificare socială, ci o »expulzare» din zonele locative viabile, evidențiată în mai multe studii academice.
În aglomerări precum Parisul, unde proprietățile imobiliare au devenit un activ de investiție major, creșterea prețurilor duce la tarife mai mari pentru chirii și ipotecare, inaccesibile gospodăriilor cu venituri mici sau medii, mai ales când salariile nu țin pasul cu creșterea valorii proprietăților.
Această situație determină deplasarea treptată, dar sistematică, a grupurilor vulnerabile din zone centrale spre zone periferice mai accesibile și mai îndepărtate. Parisul este emblematic pentru acest proces, cu inele de suburbii care devin din ce în ce mai sărace și mai dificil de locuit pe măsură ce se îndepărtează de centru.
Din punct de vedere economic, acest mecanism amplifică inegalitatea, redistribuind resursele de la chiriași și muncitori spre proprietari și venituri din activități patrimoniale, aprofundând diviziunile spațiale și sociale.
Deficitul de noi construcții
Autori și experți parizieni identifică acest fenomen. Alexandra Cordebard, primarul din arondismentul 10, afirmă că scăderea populației capitalei este cauzată mai mult de „explozia locuințelor vacante” decât de prețurile imobiliare. „Controlul chiriilor a fost eficient, contribuind la stabilizarea tarifelor în multe cartiere”, menționează ea, evidențiind dificultățile de găsire a proprietăților de închiriat.
Parisul reprezintă un oraș foarte atractiv pentru investitorii străini și cumpărătorii cu averi mari, care achiziționează apartamente fie pentru uz occasionale, fie ca investiții, nu pentru utilizarea unor reședințe permanente. În plus față de turismul de tip Airbnb și platforme similare, închirierile pe termen scurt sau sezonier s-au înmulțit considerabil.
Deși aceste proprietăți nu sunt în mod formal goale, practic sunt rar ocupate, ceea ce reduce semnificativ oferta locativă pentru rezidenți. Măsurile de control al chiriilor, implementate începând cu 2019 și bazate pe politici locale și naționale, au fost criticate pentru că au restricționat oferta de locuințe private de închiriat, favorizând exodul către suburbii.
O altă problemă frecvent întâlnită în alte țări, precum Spania, des intalnită și în Paris, este scăderea construcțiilor noi. În capitală, factorii de restricție includ disponibilitatea limitată de teren, costurile ridicate și reglementările stricte de urbanism, precum limitările de înălțime și protecția patrimoniului.
Analiza statistică
Datele indică clar această situație: conform DRIEAT, între aprilie 2022 și martie 2023, doar 3.000 de locuințe noi au fost autorizate în Paris, în timp ce în întreaga regiune Île-de-France au fost autorizate 76.800 de unități.
Principalul efect este creșterea accelerată a prețurilor de închiriere și reducerea ofertei de locuințe pentru noii chiriași. În încercarea de a contracara această tendință, autoritățile locale au lansat planuri de expropriere și reamenajare a spațiilor, precum transformarea parcărilor dezafectate în apartamente sociale subvenționate.
Un exemplu îl constituie proiectul de pe Rue Nollet, unde structura unei parcări vechi a fost adaptată pentru crearea a 83 de apartamente accesibile ca prețuri, finanțate și sprijinite de stat.
Aceste inițiative fac parte din strategia pe termen lung a administrației locale, care vizează, până în 2035, ca 40% din locuințe să beneficieze de subvenții publice, cu prioritizare pentru persoanele cu venituri reduse și pentru familiile vulnerabile. Măsurile includ drepturi preferențiale de cumpărare și exproprieri selectate pentru transformarea edificiilor de birouri, clădirilor publice și parcărilor în locuințe sociale.
Viceprimarul responsabil cu locuințele argumentează că aceste măsuri sunt esențiale pentru a preveni transformarea Parisului într-un oraș exclusivist pentru cei bogați, adăugând necesitatea unei politici tematice de tip social, pentru a menține diversitatea și accesibilitatea locuirii.