România se confruntă cu o serie de riscuri în domeniul imobiliar, cauzate de noi reglementări fiscale și de creșterea puternică a fondurilor de investiții în sectorul locativ. În contextul acestor evoluții, specialiștii atrag atenția asupra unor posibile consecințe negative pentru proprietarii individuali și pentru piața imobiliară în ansamblu.
Avertismentul lui Piperea privind creșterea impozitelor și vulnerabilitatea proprietarilor
Gheorghe Piperea, europarlamentar reprezentant al AUR, afirmă că noile reglementări fiscale vor duce, în cazul anumitor proprietăți, la creșteri de peste 20 de ori ale impozitelor locale. Potrivit acestuia, fără intervenții rapide, proprietarii vulnerabili riscă să fie forțați să-și vândă locuințele pentru a face față taxelor crescute sau să intre în proceduri de executare silită dacă nu își pot plăti obligațiile fiscale.
„În lipsa măsurilor de suspendare sau eliminare a acestor reglementări, se preconizează majorări de patru ori, iar pentru anumite imobile deținute de firme, creșterea poate depăși de 20 de ori nivelul actual al taxelor,”a declarat Piperea în emisiunea lui Răzvan Dumitrescu la Gândul.
Impactul noilor reglementări fiscale asupra impozitelor locale
Ministrul Finanțelor, Alexandru Nazare, a explicat recent că în 2027 nu exclud majorarea impozitelor și taxelor, chiar dacă nu își doresc introducerea de taxe noi. Totuși, acesta a precizat că impozitarea proprietăților la valoarea de piață nu va fi aplicată în anul următor.
Gheorghe Piperea a subliniat că, în cazul anumitor imobile deținute de firme, creșterile de taxe ar putea depăși de 20 de ori nivelul actual, fiind afectate în special proprietățile de business.
Rolul fondurilor de investiții imobiliare și fenomenul REIT
Un factor important în criza locuințelor din România îl reprezintă ascensiunea fondurilor de investiții, inclusiv fondurile de tip REIT. Acestea cumpără în mod masiv blocuri și cartiere întregi, influențând echilibrul pieței imobiliare și creșterea prețurilor.
REIT(Real Estate Investment Trust) este un fond de investiții care achiziționează proprietăți imobiliare pentru a le închiria. În 90% din taxe, profiturile generate sunt redistribuite acționarilor, iar legislația specifică permite acestora să beneficieze de exonerări fiscale importante.
Legislația pentru REIT-uri și avantajele fiscale
Legislația pentru fondurile REIT este adoptată în peste 39 de țări, incluzând state precum Germania, Franța, Marea Britanie, Irlanda, Spania, Belgia, Finlanda, Bulgaria, dar și Japonia, Singapore și Australia. În aceste țări, fondurile trebuie să respecte anumite reguli pentru a se putea denomina REIT, printre care se află și reguli privind portofoliul de active.
Principalul avantaj al unui REIT este regimul fiscal favorabil. Acesta este scutit de impozite pe veniturile din vânzarea de active, chirii, management, dividende sau dobânzi. Singurul impozit aplicat acționarilor este impozitul pe dividendele distribuite.
Dimensiunea și potențialul pieței REIT în Europa și România
Cel mai mare REIT din Europa este fondul german Vonovia, care avea la 30 septembrie 2024 un portofoliu de peste 540.000 de locuințe, cu o valoare de piață de peste 78 de miliarde de euro. Dintre aceste locuințe, peste 480.000 sunt în Germania, 21.000 în Austria și 40.000 în Suedia.
Analizând tendințele pieței, specialiștii indică faptul că marile fonduri de investiții pot deveni interesați de piața imobiliară din România, având în vedere avantajele fiscale. Pentru profitabilitate, portofoliile trebuie să atingă minim 30 de milioane de euro, iar costurile de listare pe bursă sunt ridicate.
Lipsa unor reglementări speciale face ca fondurile să prefere achiziții masive în centrele urbane mari, unde perspectivele de închiriere pe termen lung sunt mai bune. Aceasta le oferă putere de negociere în fața dezvoltatorilor imobiliari locali și contribuie la creșterea prețurilor și la scăderea accesibilității locuințelor pentru cumpărătorii individuali.
Aceste evoluții în sectorul imobiliar și modificările legislative din România ridică întrebări privind sustenabilitatea pieței și vulnerabilitatea proprietarilor, mai ales în contextul creșterilor de taxe și a influenței crescânde a fondurilor internaționale în sectorul locativ.