Numărul tot mai mare de orașe europene încearcă să limiteze listele de locuințe disponibile pe platforme precum Airbnb și Booking, în urma reclamațiilor localnicilor că aceste apartamente devin inaccesibile pentru trai în anumite cartiere devenite exclusiv turistice. România încă nu a introdus astfel de restricții. Momentan, autoritățile urmăresc doar o monitorizare mai strictă a celor cu astfel de venituri, pentru a se asigura că sunt plătite taxele corespunzătoare.
- Acest articol a fost realizat în cadrul proiectului transfrontalier Pulse, cu participarea Vlad Barză (HotNews, România), Ana Somavilla (El Confidencial, Spania), Martin Putschögl (Der Standard, Austria), Julie Šafová (Deník Referendum, Cehia), Kostas Zafeiropoulos (Efsyn, Grecia) și Emma Louise Stenholm (Føljeton, Danemarca).
În perioada 2023–2024, numărul de locuințe transformate în Airbnb s-a mărit cu 60%, conform raportului anterior. În București, astfel de apartamente s-au dezvoltat în centrul orașului, mai ales în clădiri vechi, mai dificil de vândut sau închiriat, iar în centrul istoric al Brașovului a apărut o concentrare semnificativă de Airbnb-uri.
Tariful de închiriere și profitul depind de zona geografică și numărul de vizitatori. De exemplu, Brașovul atrage turiști nu doar internaționali, ci și români.
Cât poți obține lunar dintr-un apartament listat pe Airbnb
„Cu o rata de ocupare de 60% și un tarif mediu de 75 de euro/noapte, se poate realiza un venit lunar de aproximativ 1.350 de euro. Totuși, din această sumă trebuie să deduci cheltuielile pentru curățenie și promovare pe platforme precum Airbnb, care se ridică la aproximativ 500 de euro. Astfel, profitul net lunar este de circa 850 de euro”, conform unei analize Imobiliare.ro.
Proprietarii din București și Brașov au menționat că suma reală câștigată este mai mică decât cea vizibilă pentru chiriaș, după plata comisioanelor, cheltuielilor de întreținere și întreținere curentă a locuinței.
Un proprietar din București a spus că obține în jur de 2.500 de lei profit lunar, dar uneori facturează mai mult pentru energie, din cauza consumului excesiv pentru aer condiționat.
El a adăugat că, pentru două apartamente listate pe Airbnb, costurile pentru serviciile de curățenie pot ajunge la peste 2.500–3.000 de lei pe lună, astfel încât o soluție mai eficientă este realizarea acestei activități de către proprietar sau membrii familiei.
Pe lângă aceste cheltuieli, se adaugă taxele fiscale. Pentru ambii proprietari, câștigurile din Airbnb nu pot substitui salariul, fiind doar o sursă suplimentară.
Din 1 ianuarie 2026, sistemul fiscal pentru închirieri pe termen scurt a fost modificat fundamental pentru persoanele fizice.
Se stabilește că pentru veniturile din închirieri ale între 1 și 7 camere, venitul net se determină prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venit, iar impozitul aplicat asupra venitului net este de 10%.
Planul statului: asigurarea declarării corecte a veniturilor
În România, unde locuințele Airbnb nu reprezintă o problemă majoră, autoritățile intenționează să se asigure că proprietarii își declară corect câștigurile și nu operează în mod ilegal.
Potrivit ANAF, aproape jumătate dintre cei 18.288 de contribuabili care au declarat venituri din închirieri în regim Airbnb nu declară toate sursele de venituri obținute.
„Analizele indică că o treime din aceste persoane nu își respectă obligațiile fiscale sau declară doar o parte din câștiguri”, au precizat oficialii ANAF.
În 2023, au fost notificate 5.487 de persoane fizice pentru diferențe între veniturile realizate și cele declarate. Pentru 2024, verificațiile de risc sunt în desfășurare, urmând măsuri de conformare.
Ce riscuri pot apărea pentru cei care nu declară veniturile? Legea nr. 207/2015 prevede amenzi de la 50 la 500 de lei pentru nedeclararea contractului de închiriere.
„Persoanele care nu se conformează voluntar pot fi supuse controalelor, cu obligația de a plăti impozit pe venit, contribuții sociale și de sănătate, plus accise și penalități. Aceste obligații suplimentare pot dubla suma datorată inițial.”
Austria: controale stricte pentru închirierea ilegală a locuințelor
Problema închirierilor ilegale și nedeclarării veniturilor afectează și alte țări europene, cu o amploare mai mare decât în România.
În Salzburg, oraș confruntat cu o criză locativă, autoritățile monitorizează activ anunțurile ilegale. Anul trecut au fost suspendate peste 100 de închirieri, fiind aplicate amenzi de până la 25.000 euro, totalizând 168.000 euro. Există inițiative pentru majorarea acestor penalizări.
În Viena, închirierea locuințelor către turiști a fost restricționată încă din 2018. Din 2024, a intrat în vigoare o reglementare mai strictă, permitând închirieri doar 90 de zile pe an, cu autorizare specială dificil de obținut.
Autoritățile au creat departamente speciale pentru controale inopinate. În Viena, din 2024, o echipă formată din nouă inspectori verifică online și efectuează controale la fața locului, începând de la ora 7 dimineața, adresându-se locuințelor suspectate de închirieri ilegale, în mod frecvent găzduind turiști prin platformele Airbnb și Booking.
Grecia: legea de limitare a închirierilor turistice a avut efecte contrar așteptărilor
Grecia a introdus în octombrie 2025 restricții pentru emiterea de noi licențe în anumite zone centrale ale Atenei și în alte orașe. Înainte, orice locuință putea fi listată pe platforme precum Airbnb, dar acum unele cartiere sunt excluse complet.
Autoritățile au permis locuitorilor o perioadă de un an pentru a-și înscrie locuințele, dar această măsură a dus la o expansiune accelerată a închirierilor temporare în marile orașe, până la saturație, și o cursă contra cronometru a proprietarilor de a înregistra locuințele înainte de deadline.
Între februarie 2023 și februarie 2024, numărul listărilor pe platforme precum Airbnb și Booking din Atena a crescut exponențial, contrar intenției oficiale.
Cehia pregătește o nouă legislație pentru Airbnb-uri
Legea din Republica Cehă impune ca închirierile de tip Airbnb să fie autorizate ca pensiuni sau hoteluri, cu obligația de obținere a unei licențe comerciale, plata impozitelor, contribuții sociale și de sănătate, înregistrare pentru TVA și taxe locale, precum și păstrarea registrelor oaspeților și străinilor.
Guvernul ceh a prezentat un proiect de reglementări, ce include un cod unic de înregistrare pentru fiecare ofertă de cazare. Inițial, autoritățile locale urmau să stabilească limite pentru zilele de închiriere și spațiul minim, dar aceste dispoziții ar putea fi eliminate din proiect.
Se va verifica dacă fiecare locuință are toate autorizațiile necesare pentru funcționare ca unitate de închiriere turistică.
Danemarca: limitele și controlul stringent asupra închirierilor
În Danemarca, dezbaterile legate de Airbnb și Booking sunt frecvente, în special din cauza creșterii artificiale a prețurilor, alungării localnicilor din orașe și impactului negativ asupra mediului urban. În 2019, a fost impusă o limită de 70 zile pe an pentru închirierile private. Cu toate acestea, aplicarea acestora este dificilă, deoarece platformele nu raportează automat numărul de zile închirieri.
Un candidat la primăria Copenhaga propune o restricție pentru închirierile turistice doar la locuința de reședință. De asemenea, asociațiile de locatari interzic frecvent închirierile pe termen scurt, argumentând responsabilitatea redusă a turiștilor față de rezidenți permanenți.
Strategii anticurmă pe teritoriul Spaniei
Spania este considerată cea mai strictă țară în combaterea platformelor de închirieri turistice, cu măsuri variate în funcție de regiune. În Barcelona, licențele pentru închirieri pe termen scurt nu vor mai fi reînnoite după 2028. La Madrid, restricțiile pentru locuințele turistice din zone rezidențiale au fost intensificate, iar în anumite stațiuni, închirierile sunt interzise sau supuse unor controale și sancțiuni stricte. În Palma de Mallorca și Benidorm, se impun restricții și verificări periodice pentru locuințele destinate turismului.
